町田本社営業部のブログ https://www.asahi-lv.co.jp/blog/ 町田本社営業部のブログ ja 「省エネ性能」について https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-826422/ 2026年の不動産市場において、確実に押さえておくべきテーマが「省エネ性能」です。
これまで物件選びの基準といえば、立地・価格・築年数が中心でしたが、現在はそれに加えて「住宅の性能」、特に断熱性やエネルギー効率が重要な判断材料となっています。
この流れを決定づけたのが、2025年から始まった新築住宅の省エネ基準適合義務化、そして2026年4月からのさらなる基準強化です。
制度としては新築が中心ではあるものの、市場全体に与える影響は非常に大きく、中古住宅の売却にも直接的な影響が出始めています。
結論から言えば、2026年の市場では「省エネ性能を説明できる物件」と「説明できない物件」で、売れ方が大きく変わります。
これは単なるイメージや印象ではなく、買主の判断基準そのものが変化しているためです。

■省エネ基準強化で変わる不動産価値について
なぜここまで省エネ性能が重視されるようになったのでしょうか。
その背景には、光熱費の高騰と健康意識の高まりがあります。
電気代やガス代の上昇により、日々のランニングコストを重視する人が増えています。
また、冬場のヒートショックなどの健康リスクが広く認識されるようになり、「暖かい家」「温度差の少ない家」に対するニーズが高まっています。
その結果、購入検討者は単に「安い物件」ではなく、「長く快適に住める物件」を選ぶようになりました。
そしてその判断材料として、省エネ性能が注目されているのです。では、売却市場において具体的にどのような差が生まれているのでしょうか。

■省エネ基準強化で「売れる物件」と「売れない物件」の決定的な差？！
まず、売れやすい物件の特徴として挙げられるのは、「性能が可視化されていること」です。
たとえば、断熱性能等級やエネルギー消費量の指標が明確である物件は、買主にとって安心材料になります。
さらに、過去に断熱リフォームや設備更新が行われている場合、その履歴がしっかりと残っていれば、大きなプラス評価につながります。
一方で、売れにくい物件の特徴は、「性能が不明確」であることです。
築年数が古いだけで評価が下がるわけではありませんが、「どの程度の断熱性能があるのか分からない」「光熱費がどれくらいかかるのか想像できない」といった状態では、買主は不安を感じます。
その結果、価格交渉で不利になったり、そもそも内覧に至らなかったりするケースが増えています。
ここで重要なのは、「性能が低いこと」よりも「説明できないこと」のほうが問題だという点です。
たとえ築年数が古くても、しっかりとした断熱材が使われている場合や、部分的なリフォームが行われている場合は、それを正しく伝えることで評価を高めることができます。
では、売主として具体的にどのような対策を取るべきでしょうか。

■省エネ基準強化で売主として取るべき具体的な対策について
まず取り組むべきは、「現状の見える化」です。自分の物件がどの程度の性能を持っているのかを把握することが第一歩です。
そのためには、インスペクション（建物状況調査）を活用するのが有効です。
専門家による調査を受けることで、断熱材の有無や劣化状況、設備の状態などを客観的に把握することができます。
次に重要なのが、「情報の整理と伝達」です。
リフォーム履歴や設備の交換履歴、窓の性能など、プラス要素となる情報を整理し、不動産会社にしっかりと伝えることが大切です。
販売図面や広告にこれらの情報が反映されることで、他の物件との差別化が図れます。
さらに、可能であれば「性能の数値化」にも取り組みたいところです。
たとえば、建物の省エネ性能を評価する指標を取得することで、買主に対してより説得力のあるアピールが可能になります。
これは特に競合物件が多いエリアにおいて、大きな武器となります。一方で、リフォームを検討する場合は注意が必要です。

■省エネ基準強化でリフォームが売却価格に影響？！
すべてのリフォームが売却価格の上昇につながるわけではありません。
費用対効果を見極めたうえで、最低限の改善にとどめるか、現状のままで価格調整を行うかを判断することが重要です。
不動産会社と相談しながら、最適な戦略を立てましょう。
2026年の市場では、「何もしていない物件」は確実に不利になります。
しかし裏を返せば、少しの準備と工夫で評価を大きく変えられる余地があるということでもあります。
これまでの不動産売却は、「条件の良い物件が売れる」というシンプルな構造でした。
しかし現在は、「情報を整理し、正しく伝えられる物件が売れる」時代へと変わっています。
性能をきちんと伝えられる事が、そのまま価格とスピードに直結するのです。
また、省エネ性能は住宅ローン減税とも密接に関係しています。
買主が税制優遇を受けられるかどうかは、購入判断に大きな影響を与えます。
つまり、売主としては「この物件を買うとどのようなメリットがあるのか」を明確に示すことが、これまで以上に重要になっています。
2026年の不動産売却においては、「立地や価格は変えられないが、見せ方は変えられる」という発想が成功のカギを握ります。
物件の価値を最大限に引き出すためには、現状を正しく把握し、それを戦略的に伝えることが不可欠です。今後の参考にお役立てください。

]]> 2026-09-28 「定期借家契約」とは？ https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-817460/ 現在、東京23区を中心とした首都圏の賃貸市場で、ある「異変」が起きています。
それは、これまで一般的だった「普通借家契約」に代わり、「定期借家契約」を採用する物件が急速に増えていることです。
つまりは賃貸市場の「ルール」が変わり始めているという事です。
特に港区や渋谷区などの人気エリアでは、新規募集物件の約2割近くが定期借家であるというデータもあり、かつての「転勤の間だけ貸す」といった特殊な事情による契約形態から、「戦略的な賃貸経営」のための標準的な選択肢へと変貌を遂げています。
なぜ今、定期借家が増えているのか。
そして、それがなぜ「家賃の上げやすさ」に直結するかについて、最新の不動産市況を踏まえながら、そのメカニズムと今後の展望を詳しく解説します。

■「定期借家契約」とは何か？ 普通借家との決定的な違い
まず、基本的な仕組みを整理しておきましょう。
日本の賃貸契約には、大きく分けて2つの形があります。
「普通借家契約」、「定期借家契約」です。
普通借家契約（従来の主流）は更新が前提であり、 借主（入居者）が希望する限り、正当な理由がない限り貸主（オーナー）は更新を拒否できません。
つまり、家賃改定の難しさについては、家賃を上げるには借主の同意が必要であり、協議が整わなければ裁判手続き等が必要になるなど、ハードルが非常に高いのが現実です。
しかし、 定期借家契約（増加中）は期間満了で終了する契約となる為、契約で定めた期間（例：2年）が来れば、自動的に契約が終了します。
「更新」という概念がなく、住み続けたい場合は「再契約」を結ぶことになります。
また、再契約の主導権は貸主にあるといった点も大きく、貸主側が「次回の賃料はこの金額なら再契約します」と条件を提示し、借主が同意しなければ退去してもらうことが可能です。
この「再契約時に賃貸条件をリセットできる」という点が、現在のインフレ局面においてオーナー側から強く支持される最大の理由です。

■なぜ都心で定期借家が増えているのか？
東京都心で定期借家が選ばれる背景には、3つの背景があり、近年の極端な不動産市況の変化があります。
1つ目は、「止まらない家賃の上昇トレンド」という事です。
東京23区の家賃相場は、2025年から2026年にかけても上昇し続けています。
建設コストの高騰や、利便性を求める共働き世帯の都心回帰により、需要が供給を圧倒的に上回っているためです。
普通借家契約では、一度入居した人の家賃を相場に合わせて引き上げるのは困難です。
しかし、定期借家であれば、2年ごとにその時の「最新の相場」で契約をやり直せるため、オーナーは収益機会を逃さずに済みます。
続いて、2つ目は「物価高・コスト増への防衛策」という点です。
修繕費、管理費、固定資産税など、マンション経営にかかるコストも軒並み上昇しています。
こうしたコスト増を家賃に転嫁しやすい仕組みとして、定期借家が選ばれています。
最後に3つ目は「優良な入居者の選別」という点です。
定期借家は、騒音トラブルや家賃滞納などがある入居者に対し、「次回の再契約を行わない」という選択肢を貸主に与えます。
これは資産価値の維持を重視するプロの投資家や大手デベロッパーにとって、リスク管理上の大きなメリットとなります。

■「家賃が上げやすい」メカニズムの裏側
定期借家契約において、なぜ家賃改定がスムーズ（貸主有利）に進むのか、その具体的な構造を見ていきましょう。
1点目は「更新」ではなく「新規契約」の扱いという事です。
普通借家の更新では、現在の賃料からの「増額交渉」になりますが、定期借家の再契約は、法的には「全く新しい契約」です。
極端に言えば、近隣相場が20%上がっていれば、貸主は「20%増の賃料でなければ再契約しない」という強い姿勢を取ることができます。
また、「借地借家法第32条（賃料増減請求権）の特約」が挙げられます。
定期借家契約では、特約によって「期間中の賃料減額請求を認めない」といった規定を置くことが可能です（※事業用等でより顕著ですが、居住用でも活用されるケースがあります）。
これにより、貸主側の収益の見通しが立てやすくなります。

■借主（入居者）側のメリットとリスク
一方で、入居者にとって定期借家は「デメリットばかり」なのでしょうか？
メリットについては初期費用の安さや物件の質の高さが挙げられます。
定期借家物件は、契約期間が決まっているという制約がある分、「相場より少し安い賃料」や「礼金なし」などの条件で募集されることが多くあります。
また、分譲マンションの賃貸出しなど、設備グレードが高い物件がこの形態をとることも多いのが特徴です。
逆にリスクとしては、「住み続けられる保証がない」という事です。
最大の不安は、やはり「2年後に追い出されるかもしれない」という点です。
しかし実際には、多くの定期借家（特に再契約型）では、トラブルさえなければ再契約を前提としているケースがほとんどです。
ただし、その際の「賃料アップの受け入れ」が実質的な条件となります。

■今後の対策と心構え」
このトレンドを踏まえ、情報配信としてどのようなアドバイスをすべきでしょうか。
ターゲット別に整理すると、マンションオーナー・投資家へのアドバイスとしては、出口戦略を明確にすることが重要です。
将来的な売却や建て替え、自己居住の可能性があるなら、定期借家は必須の選択肢です。
また、賃料改定条項の整備についてです。
再契約時の基準を明確にしておくことで、入居者とのトラブルを防ぎつつ、適切な収益を確保できます。
逆に、これから家を探す入居者へのアドバイスとしては、「再契約可能か」の確認は今まで以上に重要となります。
定期借家には「再契約不可（完全終了）」と「再契約相談可」の2種類があります。
必ず重要事項説明で確認しましょう。
家賃上昇のリスクを織り込むという事です。
2年後の再契約時に、周辺相場に合わせて家賃が上がる可能性があることを念頭に置いた予算計画が必要です。

■日本の賃貸市場も「欧米化」が進む
アメリカや欧州の主要都市では、数年ごとに契約が終了し、その都度マーケットプライスで契約し直すスタイルが一般的です。
日本でも、特に都心の高価格帯マンションにおいては、この「市場連動型」の定期借家契約が主流になっていくと考えられます。
「長く安く住み続ける」という従来の常識が通用しにくくなる中で、貸主も借主も、より柔軟で情報の透明性が高い賃貸経営・住まい選びが求められる時代が到来しています。

今後の参考にお役立てください。
]]> 2026-09-25 リフォーム時に防犯対策の見直しも！ https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-826419/ なぜリフォーム時に防犯対策を見直すべきなのか？
リフォームは住まいを快適にする絶好の機会ですが、同時に「防犯性」を見直すタイミングとしても最適です。
空き巣や侵入窃盗の多くは、「入りやすく、見つかりにくい家」を狙い、事前に下見をしていると言われています。
リフォームによって窓や玄関の構造が変わったり、外構が新しくなったりすると、空き巣にとっての「侵入しやすさ」が変化する可能性があります。

特に、次のような特徴に当てはまる住まいは、防犯対策を改めて確認しておくことが大切です。

・死角が多く、道路や近隣から家の様子が見えにくい
・防犯カメラやセンサーライトなどの設備が設置されていない
・鍵が古い、窓ガラスが割れやすいなど、防犯性の低い設備が残っている

■防犯性を高めるリフォーム対策とは？
防犯リフォームを考える際は、「どこが狙われやすいか」＝侵入口になりやすい場所を意識して対策を立てることが重要です。
特に注意したいのは、窓や玄関まわりです。

【窓・玄関まわりの防犯対策】
空き巣が最初に狙うのは、窓や玄関などの出入り口です。
せっかくリフォームを行うなら、このタイミングでしっかり対策しておくと安心です。

・防犯カメラ

防犯カメラには、空き巣を近づきにくくする効果があります。
最近では、スマホで映像を確認できるタイプもあり、留守中でも安心です。

・防犯フィルム

防犯フィルムは、窓ガラスに貼ることで割れにくくするアイテムです。
ガラスを破るのに時間がかかるため、侵入をあきらめさせる効果が期待できます。

・補助錠

玄関や窓に補助錠を追加するだけでも、手軽な防犯対策になります。
鍵が二重になることで、防犯性を大きく高めることができます。

【外構のセキュリティ強化】
防犯対策を考えるうえで、見落としがちなのが外構部分です。
外からの視線や照明、防犯設備によって「侵入しにくい環境」を整えることが、空き巣対策の第一歩になります。

・センサーライト
人が近づくと自動で点灯し、不審な動きを照らして威嚇します。
夜間の死角や人通りの少ない場所におすすめです。
・防犯センサー
防犯センサーは、侵入者を感知して知らせる設備です。
ライトを点灯させたり、警告音を鳴らしたりすることで、防犯効果を高めます。
・防犯カメラ
外まわりに設置することで、不審者への抑止効果が期待できます。
万が一の際には、侵入状況や手口を確認する証拠としても役立ちます。

【低コスト・短時間で導入しやすい防犯対策】
・防犯砂利

踏むと大きな音が鳴る防犯砂利は、敷地内への侵入に気づきやすくする効果があります。
通路や窓の下など、死角になりやすい場所に敷くと安心です。

・防犯ステッカー

「防犯カメラ作動中」などのステッカーは、侵入をためらわせる視覚的なアピールになります。
実際に機器を設置していなくても、一定の抑止効果が期待できます。

・植栽の見直し

茂った植え込みや高い生け垣は、空き巣が身を隠しやすい場所になることがあります。
防犯の観点からは、見通しの良い外まわりに整えておくことが大切です。

防犯カメラの設置や窓への防犯フィルム、センサーライトの導入など、今できる対策を取り入れることで、空き巣被害を未然に防ぎやすくなります。
「あとでいいかな」と後回しにしがちな防犯対策こそ、リフォームのタイミングで一緒に検討しておくのがおすすめです。
]]> 2026-09-21 マンションのリフォームについて https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-822963/ マンションのリフォームは、基本的に「専有部分（コンクリートの壁に囲まれた住戸内部）」であれば自由に行うことができます。
例えば、壁紙の貼り替えや間取り変更、水まわり設備の交換・移設などは可能です。
一方で、玄関ドアや窓サッシ、バルコニー、構造に関わる柱・梁などは「共用部分」に該当するため、原則として工事はできません。

■マンションリフォームで「できること・できないこと」
【できること（専有部分）】
・フローリングや壁紙の張り替え
・システムキッチン、浴室、トイレなどの交換
・間仕切り壁の撤去・新設（※壁式構造を除く）
・建具や室内ドアの交換
・コンセントやスイッチの増設・移設

【できないこと（共用部分）】
・玄関ドアの交換（室内側の塗装は可能な場合あり）
・窓ガラスやサッシの交換
・バルコニーの改修
・パイプスペース（PS）内の共有配管の移動

■リフォーム前に確認しておきたい注意点
・管理規約の確認
マンションでは、管理規約によって工事内容に制限が設けられている場合があります。
特に、床材の遮音等級が指定されているケースが多く、カーペットからフローリングへ変更する際に制約があることもあります。
また、工事前に管理組合への申請が必要な場合もあるため、事前確認が欠かせません。

・構造の確認
マンションには主に「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。
ラーメン構造は柱と梁で建物を支えるため、室内の壁を比較的自由に変更しやすい構造です。
一方、壁式構造はコンクリート壁そのものが建物を支えているため、撤去できない壁があります。

・近隣への配慮
マンションリフォームでは、工事音や振動への配慮も重要です。
工事前には、上下左右の住戸へあいさつをしておくと、トラブル防止につながります。

■部位別「できる・できない」リフォーム
【水まわり】

△ キッチンやトイレを移動する
水まわり設備の移動は可能ですが、排水勾配を確保する必要があるため、移動距離には制限があります。
また、配管が階下住戸の天井内を通っている場合は、移動できないこともあります。

【内装】
◯ 壁紙・天井・建具を変更する
壁紙や天井の張り替え、塗装、室内ドアなどの建具交換は比較的自由に行えます。

△ 床材を変更する
フローリングへの変更は可能な場合が多いですが、管理規約で遮音性能が定められていることがあります。
規約によってはフローリング自体が禁止されているケースもあるため、事前確認が必要です。

◯ 断熱性能を高める
内窓の設置や、壁・天井内部への断熱材施工などにより、断熱性能を向上させることができます。

【窓・玄関】
✕ サッシを交換する
サッシは共用部分のため、自由に交換することはできません。
ただし、既存サッシを利用したままガラスのみ交換できる場合があります。

✕ 玄関ドアを交換する
玄関ドアも共用部分に該当します。
交換や外側の塗装はできませんが、室内側の塗装は認められる場合があります。
鍵交換については、管理組合への確認が必要です。

【設備】
◯ コンセントを増設する
住戸内の配線工事によって、コンセントの増設や位置変更は可能です。
ただし、住戸ごとの電気容量には上限があるため、使用電力量には注意が必要です。

△ 床暖房を設置する
床暖房の設置自体は可能ですが、マンション全体のガス・電気容量によって制限を受ける場合があります。
導入前に管理組合へ確認しておきましょう。

△ 全室にエアコンを設置する
電気容量や室外機の設置場所を確保できれば可能です。
室外機スペースが不足する場合は、1台の室外機で複数室をまかなう「マルチタイプ」を利用する方法もあります。

【耐震・構造】
✕ 耐震性を住戸単位で高める
耐震補強は建物全体に関わる工事のため、個別住戸だけで行うことはできません。
実施する場合は、マンション全体での検討が必要になります。

■隣り合う住戸をつなげることはできる？
隣接する2戸を所有していても、住戸同士を隔てる壁は共用部分に該当します。
そのため、壁を撤去したり、壁に穴を開けてドアを設置したりすることは基本的にできません。

マンションリフォームでは、専有部分であれば比較的自由に変更できますが、管理規約や建物構造によって制限を受けることがあります。
理想の住まいを実現するためにも、事前に「どこまで工事できるのか」をしっかり確認し、管理組合やリフォーム会社と相談しながら進めることが大切です。
]]> 2026-09-18 カスタマーハラスメントに対する基本方針 https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-853881/ カスタマーハラスメントに対する基本方針

朝日リビング株式会社は、「住まいの窓口、まごころでプラスワンサービス」の理念のもと、地域に住まう皆様の豊かでよりよい暮らしを支援する「住まいのトータルプランナー」として、信頼されるサービスの提供に努めてまいります。　
お客様からいただくご意見やご要望は、より良いサービスを提供するための貴重な声として真摯に受け止め、継続的なサービス向上に活かしてまいります。
一方で、お客様との信頼関係は、社員一人ひとりが安心して働ける環境のもとで築かれるものと考えています。そのため、社会通念上相当な範囲を超える要求や言動、従業員の人格や尊厳を傷つける行為、就業環境を害する行為については、カスタマーハラスメントとして認識します。当社は、従業員の人権と安全を守るため、このような行為に対しては組織として毅然と対応し、必要に応じて警察や弁護士等の関係機関と連携のうえ、適切に対処いたします。

1.カスタマーハラスメントの定義
当社では、厚生労働省の「カスタマーハラスメント対策企業マニュアル」に基づき、お客様等からの要求や言動のうち、要求内容に妥当性を欠くもの、または要求内容に妥当性がある場合であっても、その実現のための手段・態様が社会通念上相当な範囲を超え、従業員の就業環境を害するものをカスタマーハラスメントと定義します。
なお、以下に示す行為は代表的な例であり、これらに限られるものではありません。

2.カスタマーハラスメントに該当する主な行為
拘束・執拗な対応要求
・長時間の居座り、電話の継続などにより従業員を不当に拘束する行為
・深夜・早朝など勤務時間外に繰り返し連絡する行為
・言葉尻を捉えた不当な非難や執拗な言いがかり、不合理な追及を繰り返す行為
暴言・威圧的言動
・怒鳴る、侮辱する、人格を否定するなどの暴言行為
・脅迫的な発言や威圧的な言動、SNS投稿や口コミを利用した脅し行為
暴力・ハラスメント
・殴る、蹴る、物を投げるなどの暴力行為
・身体への接触、つきまとい、性的発言、執拗な誘いなどのセクシャルハラスメント行為
不当要求
・文書による謝罪や土下座を強要する行為
・不当な金銭の要求や過剰なサービス提供を求める行為
・従業員の解雇や退職を要求する行為
インターネット等での迷惑行為
・SNSやインターネット上で誹謗中傷や個人情報の公開を行う行為

3.カスタマーハラスメントへの取組み
・カスタマーハラスメントに関する基礎知識の教育・研修
・カスタマーハラスメント発生時に相談及び報告体制の整備
・警察や弁護士等との連携

以上
]]> 2026-09-17 「住所等変更登記の義務化」について https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-822961/ 2026年4月1日から施行された「住所等変更登記の義務化」は、不動産を所有するすべての人に影響する重要な法改正です。
特に売却を検討している方にとっては、単なる制度変更ではなく、「取引が止まるリスク」に直結する極めて実務的なテーマとなっています。
これまで住所や氏名が変わった場合の登記変更は任意とされてきました。
そのため、引っ越しや結婚などで情報が変わっていても、登記をそのまま放置しているケースが少なくありません。
しかし今回の法改正により、この変更登記が義務となり、一定期間内に手続きを行わなければならなくなりました。

■「住所等変更登記の義務化」における注意点について
具体的には、不動産の所有者は、住所または氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
正当な理由なくこれを怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ここで注意すべきなのは、「2026年4月以降に変更があった場合だけが対象ではない」という点です。
施行以前に変更があった場合も義務化の対象となります。
ただし、これについては経過措置が設けられており、2026年4月1日時点で未登記の場合は、2028年3月31日までに手続きを行えば問題ありません。
一見すると猶予があるように見えますが、売却を予定している方にとっては、この期限を待つ意味はほとんどありません。
なぜなら、不動産売却においては、登記情報の一致が絶対条件となるからです。
売却時には、登記簿上の住所・氏名と、印鑑証明書の情報が一致していなければ、所有権移転登記を行うことができません。
つまり、住所変更登記が未了の状態では、売買契約を締結できたとしても、決済・引渡しの段階で手続きが止まってしまう可能性があります。
実務では、売買契約後に司法書士が変更登記と所有権移転登記を同時に行うケースもありましたが、義務化後は状況が変わっています。
金融機関や買主側のリスク管理が厳しくなっているため、「事前に整っていること」が前提条件になりつつあります。
特に最近では、買主の住宅ローン審査の過程で登記情報の確認が行われることも増えており、この段階で不備が見つかると、融資に影響が出るケースもあります。
結果として、せっかくの売却機会を逃してしまうリスクも否定できません。

■「住所等変更登記の義務化」における対応方法について
では、具体的にどのように対応すればよいのでしょうか。
まず最初に行うべきは、自分の不動産の登記状況を正確に把握することです。
これは法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得するか、オンラインの登記情報提供サービスを利用することで確認できます。
チェックすべきポイントはシンプルです。
「現在の住所・氏名と一致しているかどうか」。
もし過去に一度でも引っ越しをしている場合は、登記が古い住所のままになっている可能性が高いと考えたほうがよいでしょう。
変更が必要な場合は、住所の履歴がつながる住民票の写しや戸籍の附票などを用意し、法務局に申請します。
手続き自体は個人でも可能であり、費用も登録免許税として不動産1件あたり1,000円と比較的低コストです。
しかし、売却を伴う場合は注意が必要です。実際の取引では、抵当権抹消や所有権移転など複数の登記手続きが同時に発生するため、司法書士に依頼するのが一般的です。
住所変更登記単体であれば1〜2万円程度が相場ですが、売却手続きの一部としてまとめて依頼するケースが多くなります。
ここで重要なのは、「いつやるか」です。
結論から言えば、査定依頼の前、遅くとも売出し開始前には完了させておくべきです。
売却活動が進んでから対応しようとすると、書類の取得に時間がかかったり、複数回の転居履歴の証明が必要になったりと、想定以上に手間と時間がかかることがあります。
また、住所変更が複数回にわたっている場合や、海外転勤などで住民票の履歴が追いにくい場合は、追加書類が必要になることもあります。
このようなケースでは、早めに司法書士へ相談しておくことで、スムーズに進めることができます。
さらに見落としがちなのが、「共有名義」の場合です。
夫婦や親子で共有している不動産では、全員分の登記情報が一致していなければなりません。
自分は問題なくても、共有者の一人が未変更のままだと手続きは進まないため、事前に全員分を確認しておくことが重要です。

■「住所等変更登記の義務化」で取引そのものが成立しないケースも発生？！
今回の義務化は、単なる罰則強化ではなく、「不動産取引の前提条件を変える改正」といえます。
これまで後回しにされがちだった登記情報の整備が、今後は“最初にやるべきこと”へと位置づけが変わりました。
2026年の売却においては、「登記が整っていること」がスタートラインです。
この準備を怠ると、価格以前の問題として、取引そのものが成立しないリスクを抱えることになります。
逆に言えば、ここをきちんと整えておくだけで、売却は一歩リードした状態からスタートできます。
買主や金融機関からの信頼も高まり、結果としてスムーズかつ有利な条件での売却につながる可能性が高まります。
不動産売却は大きな金額が動く取引です。その中で、「たった数千円、数万円でできる準備」を後回しにすることは、大きな機会損失につながりかねません。
まずは登記を確認する。このシンプルな一歩が、2026年の売却成功を左右する重要な分岐点になります。
今後の参考にお役立てください。

]]> 2026-09-14 2026年の不動産売却は徹底した準備が必要？！ https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-819565/ 2026年は、不動産の売却や買い替えを検討している方にとって、大きな転換点となる年です。
これまでの不動産市場は、立地や築年数、価格といった要素を中心に判断されてきましたが、今年はそれに加えて「法令対応」と「住宅性能」がより重視されるようになりました。
特に2026年は、規制の強化と支援制度の継続・見直しが同時に進んでいる点が特徴です。
2026年4月1日から「住所等変更登記の義務化」が施行され、さらに建築物の省エネ基準も強化されました。
また、住宅ローン減税についても制度の延長と内容の見直しが行われ、すでに実務上の運用が始まっています。
つまり現在の不動産市場は、「知らなかった」では済まされないフェーズに入っており、売却・購入のいずれにおいても、制度理解の有無が結果を大きく左右する状況になっています。
これまでのように「売りたいタイミングで売る」という考え方ではなく、「売れる状態を整えてから売る」という意識が不可欠です。

■2026年の不動産法改正　住所等変更登記の義務化について
まず押さえておきたいのが、住所等変更登記の義務化です。
これまで任意とされていた登記の変更手続きが義務化され、住所や氏名に変更があった場合は2年以内に申請しなければならなくなりました。
違反した場合には過料の対象となる可能性があります。
さらに重要なのは、過去の変更も対象となる点です。
売却時には登記簿上の情報と実際の住所・氏名が一致していなければ手続きが進まないため、この対応は売却準備の中でも最優先事項といえます。

■2026年の不動産法改正　省エネ基準の強化について
次に、省エネ基準の強化です。
2025年に新築住宅の省エネ適合が義務化された流れを受け、2026年はさらに基準の引き上げが進んでいます。
これにより市場では「省エネ性能の高い住宅」が明確に評価されるようになりました。
新築だけでなく中古住宅にもその影響は及んでおり、断熱性能やエネルギー効率といった要素が価格や売れやすさに直結しています。
これまで見落とされがちだったリフォーム履歴や断熱改修の有無も、重要な評価ポイントとなっています。

■2026年の不動産法改正　住宅ローン減税の見直しについて
さらに、住宅ローン減税の見直しも見逃せません。
制度自体は延長されたものの、省エネ性能の低い住宅に対する優遇は縮小され、省エネ性能の高い住宅に対しては引き続き手厚い優遇が維持されています。
特に買い替えを検討している層にとっては、「どの物件を選ぶか」が税制メリットに直結するため、購入判断の基準が大きく変わっています。
この変化は売却側にも影響し、「買主が減税を受けられるかどうか」が物件の魅力の一つとして見られるようになっています。
このような背景から、2026年の不動産市場では「売れる物件」と「売れにくい物件」の差がこれまで以上に明確になっています。
登記が未整備の物件はリスクと見なされ、取引がスムーズに進まない可能性があります。
また、省エネ性能が不明確な物件やアピールできない物件は、競合に埋もれてしまう傾向があります。
加えて、税制メリットを享受しにくい条件の物件は、買主の検討対象から外れることも考えられます。
つまり、売却においては「事前準備の質」がそのまま結果に直結する時代に入ったといえます。
売主としては、登記情報の整備、物件性能の把握、そして税制面の理解といった複数の要素を整理したうえで市場に出す必要があります。

■2026年における「売り時」のタイミングについて
では、2026年における「売り時」とはいつなのでしょうか。
それは単純に市況が良いタイミングではなく、「売れる状態が整ったタイミング」です。
具体的には、登記が正しく整備されていること、物件の強みが明確に説明できること、そして買主にとって税制メリットが活かせる状態であること、この3つが揃ったときが最も有利に売却できるタイミングとなります。
逆に言えば、これらが整っていない状態で売却を開始すると、価格交渉で不利になったり、売却期間が長期化したりするリスクが高まります。
したがって、売却活動に入る前の準備段階でどれだけ対応できているかが非常に重要です。
今すぐ取り組むべきこととしては、まず登記情報の確認が挙げられます。
住所や氏名に変更がある場合は、早めに手続きを行いましょう。
次に、物件の性能やリフォーム履歴を整理し、アピールできるポイントを明確にすることです。
そして最後に、売却後に手元に残る資金、いわゆる手残り額を把握しておくことも欠かせません。
これにより、次の住まいの購入や資金計画を現実的に組み立てることができます。

■2026年の不動産売却は徹底した準備が必要？！
2026年の不動産売却は、「準備した人が有利になる市場」です。
法改正はすでに施行され、買主の目線も確実に変化しています。
こうした環境の中で成果を出すためには、「売る前に整える」という発想を持つことが不可欠です。
制度を正しく理解し、事前に必要な対応を行うことで、売却の成功確率は大きく高まります。

今後の参考にお役立てください。
]]> 2026-09-11 メンテナンス費用の高騰 https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-819512/ 「家を直せない」と、悩みを抱える人が増えているようです。
外壁塗装などのメンテナンス費用は過去5年で20%以上高くなり、標準的な戸建ての基礎修繕を続けるだけで50年の総額は1500万円近くになるとの試算もあります。
対策を早めに考えないと、ごく普通の住まいを維持することも難しくなりかねません。
外壁・屋根の塗装やデッキ修理などの見積もりをとったところ、約260万円と、15年ほど前に同じ工事を依頼した時の約1.5倍となっているケースもあるようです。

■総務省「消費者物価指数」によると住居の工事費用について
総務省「消費者物価指数」によると住居の外壁塗装、屋根修理、水道工事の費用水準は2020年に比べ軒並み23〜24%も上昇しています。
費用実額は住宅の規模などで差がありますが、標準的な戸建て住宅で、築15年前後で必要になる外壁や屋根の塗装は現在、150万円前後となります。
昨年比でも10万円程度高くなった例もあるもようです。
人件費と資材の両方が大幅に上がっており、建設業界は国勢調査によれば大工の人数が過去20年ほどで半減するなど構造的な人手不足となっています。
資材の値上がりも歯止めがかかっておりません。
また、輸入に頼る品目も多く、足元の円安傾向も上昇に拍車をかけています。
標準的な戸建て（延べ床116平方メートルの木造2階建て）に築後50年でかかる雨漏りやシロアリ対策、キッチンや浴室の交換など基礎的修繕の総費用を試算すると、約1475万円に上りました。
通常は各年均一ではなく、30年目に約900万円、45年目に約230万円など、一時期に集中して出費が増える可能性が高くあります。

■メンテナンス費用高騰により、「修繕貯蓄」を早期から計画的に
戸建てはマンションと異なり、通常は個人で修繕費を貯蓄する必要があります。
教育費負担が増える時期に修繕が重なると家計が行き詰まる恐れもあります。
修繕は一定周期で必要になる例が多いので、専門家に依頼して『いつ』『いくら』必要になるかを把握する事が必要となります。
特に注意が必要なのは、大規模修繕が集中しやすい築30年前後の時期です。
屋根・外壁の再塗装に加え、給排水管の交換、シロアリ予防の再施工など、複数の工事が同時期に重なりやすいです。
仮にそれぞれを個別に発注すれば、足場の設置費用が工事ごとに発生し、割高になるケースも多いです。
できる限り同じタイミングにまとめて発注することで、足場代などを節約できる可能性があります。
専門家への相談は、修繕の数年前から始めるのが理想です。
また、住宅ローンの返済が終わった後も修繕費の積み立てを継続することが重要です。
ローンが終わったから安心と支出をゆるめたとたん、大規模修繕の請求が来て慌てる事例は珍しくありません。
月2〜3万円程度でも早期から積み立てておくことが、将来の家計リスクを大きく下げる事につながります。

■メンテナンス費用高騰により、優先度の高い修繕に絞り込む！
年齢や家族構成などに応じ、優先度の高い修繕に絞り込む考え方も必要であると言われます。
自宅の1階と2階にあるトイレ修繕に際し、1階はフルリフォームする一方、2階は最低限の部品交換にとどめ、当初見積もりの約70万円から20万円ほど削減する。
子供が巣立つ時期も近づき、上の階のトイレの必要性は今後、低くなると考えての判断です。
こうした「選択と集中」の発想は、内装全般にも応用できます。
たとえば、使用頻度が低くなった子供部屋や客間のリフォームを後回しにする一方、家族が毎日使うキッチンや風呂の機能維持を優先するといった判断がその一例です。
ライフステージの変化を見越した「長期的な住まい方の設計」を意識することが、費用対効果を高めるうえで欠かせない視点となります。
内装より、外壁や屋根の修繕が優先する事が重要であると、よく言われます。
内装を直した後、雨漏りがあれば修繕はやり直しになる。
外壁などの状態は安全性にも関わる。
雨漏りなどによる腐朽の有無は過去の地震の際、住宅被害度を大きく左右したとする調査もあります。

■メンテナンス費用高騰により、マンションも例外ではない！
マンションでもコストは上昇中となります。
首都圏では25年までの4年で20%弱上昇しました。
費用捻出に悩み、借金に頼る物件も増えた。
住宅金融支援機構が用意する融資の金額は2024年度、約257億円と実績を公表する11年度以来、最高でした。
修繕積立金の不足は、住民全体の問題だけにとどまらず、マンションの資産価値にも直結します。
修繕が遅れたり計画が不十分だったりする物件は、売却時に価格が下がるリスクが高まります。
購入希望者も管理組合の財務状況を重視する傾向が強まっており、修繕計画の透明性が問われる時代になっています。
現在は管理会社から最新の費用相場を入手し随時、積立金の見直しを行わないとすぐ資金不足に陥ってしまいます。
戸建て・マンションを問わず、住まいの修繕はもはや「後回しにできる問題」ではありません。
費用の上昇が続く今こそ、早めに専門家へ相談し、長期的な修繕計画を立てることが、賢い住まい方の第一歩といえます。
今後の参考にお役立てください。
]]> 2026-09-07 戸建てとマンション、どっちを選ぶ？ https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-818289/ 戸建てとマンション、どちらを選ぶかは「正解がある」というよりも、ライフスタイルによって決まる選択です。

■戸建てが向いている人
自由に暮らしたい・家族中心のタイプ

◎メリット
・騒音を気にせず生活できる（子育て向き）
・間取りやリフォームの自由度が高い
・駐車場や庭付きの物件が多い
・土地が資産として残る

△デメリット
・修繕や管理はすべて自己責任
・駅から遠くなりやすい
・防犯対策も自分で行う必要がある

こんな人におすすめ
・子どもがいる、またはこれから増える予定がある
・車を使う生活が中心
・在宅時間が長い
・将来リフォームをしたい

■マンションが向いている人
立地・効率・快適さを重視するタイプ

◎メリット
・駅近など立地条件が良い
・セキュリティが高い（オートロックなど）
・管理が楽（清掃や修繕は管理会社が対応）
・ワンフロアで生活しやすい

△デメリット
・管理費や修繕積立金がかかる
・騒音や近隣トラブルの可能性がある
・リフォームに制限がある

こんな人におすすめ
・共働きで忙しい
・通勤や利便性を重視したい
・老後も見据えている
・管理の手間を減らしたい

■重要な比較ポイント
迷ったときは、以下の4つの視点で考えると判断しやすくなります。

①立地
マンション：駅近が多い
戸建て：郊外になりやすい
→ 通勤重視ならマンションがおすすめ

②お金（トータルコスト）
マンション：管理費などの毎月コストが発生
戸建て：修繕費は自己で積み立て
→ 長期的には大きな差が出にくい傾向

③生活ストレス
マンション：音やルールの制約がある
戸建て：自由度は高いが管理の負担あり
→ ストレスの種類が異なる

④将来性
マンション：立地次第で売却しやすい
戸建て：土地が資産として残る
→ 資産性は立地が大きく左右する

■失敗しない選び方
大切なのは、「今の生活」ではなく10年後を見据えて選ぶことです。

例えば
・子どもが小さい時期 → 戸建てが暮らしやすい
・老後 → マンションの方が負担が少ない

■迷っている方への判断のヒント
・駅まで徒歩10分以内が必須 → マンション
・子どもがのびのび過ごす環境を重視 → 戸建て
・掃除や管理の手間を減らしたい → マンション
・駐車場代を抑えたい → 戸建て

■まとめ
・マンション＝便利で効率的、コンパクトな暮らし
・戸建て＝自由度が高く、家族中心のゆとりある暮らし

いかがでしたでしょうか。
住まい探しの参考になれば幸いです。
]]> 2026-09-04 地震に強い家の定義 https://www.asahi-lv.co.jp/blog/entry-818287/ ■地震に強い家の定義
地震に強い家とは、地震発生時でも安全性が確保され、倒壊しない住宅を指します。この考え方は、建築基準法や耐震技術に基づいています。
地震に強い家づくりには、次の3つの要素が重要です。

耐震：建物の構造強度を高め、地震の揺れに耐えて倒壊を防ぐ考え方です。建築基準法では、住宅に一定の耐震性能を求めており、それに基づいた設計が行われます。

制震：制震装置を設置し、地震エネルギーを吸収して揺れを抑える技術です。建物の損傷軽減に効果があります。

免震：基礎部分に免震装置を設け、地震の揺れを建物に伝えにくくする仕組みです。揺れの影響を大幅に軽減できます。

耐震は建築基準法で義務付けられていますが、制震・免震は任意の対策です。ただし、これらを組み合わせることで、より高い安全性が期待できます。

■耐震等級とは
耐震等級とは、住宅の耐震性能を示す指標です。等級は1〜3に分かれ、数字が大きいほど耐震性が高くなります。

耐震等級1：建築基準法の最低基準
耐震等級2：等級1の1.25倍の強さ
耐震等級3：等級1の1.5倍の強さ

耐震等級3は最高ランクで、地震に対して非常に強い構造とされています。

これらを踏まえ、適切な地震対策が施され、耐震等級が高い住宅は「地震に強い家」といえます。

■地震に強いことの重要性
日本は地震が多い国であり、住宅の耐震性は安全な生活を送るうえで欠かせません。

旧耐震基準で建てられた建物は、過去の地震で大きな被害を受けてきました。一方、耐震化された住宅では被害の軽減が期待できます。

1995年の阪神・淡路大震災を契機に、2000年に建築基準法が改正されました。現行の新耐震基準では、最低でも耐震等級1を満たすことが求められています。

また、学校や避難施設などには、より高い耐震性（等級2以上）が必要とされています。

■地震に強い家の特徴
・シンプルでバランスの良い形状
正方形に近くシンプルな構造の家は、力が分散されやすく、倒壊リスクが低いとされています。
L字型やコの字型の住宅は、同じ耐震等級でも負荷が偏りやすく注意が必要です。

・高さが低い（平屋など）
建物は高くなるほど揺れの影響を受けやすくなります。平屋は構造がシンプルで、揺れによる負担が比較的小さくなります。

・質量が小さい
建物の重さが軽いほど地震時の揺れは小さくなります。一般的に木造は鉄骨造やRC造より軽量です。

・重心が低い
屋根材を軽くするなどして重心を下げることで、揺れにくくなります。

・構造の偏りが少ない
1階を駐車場にして上階を張り出す構造などは、支えが少なくなり耐震性が低下する可能性があります。

・安定した地盤
地盤が強固であるほど、建物の耐震性も高まります。土地選びの段階から地盤の確認が重要です。

・適切なメンテナンス
定期的な点検・修繕により、耐震性の低下を防ぐことができます。湿気対策やシロアリ対策も重要です。

■地震に強い家の選び方
・耐震等級を確認する
耐震等級は住宅選びの重要な判断材料です。可能であれば等級3を目安にすると安心です。

■地盤調査と地盤改良
地震対策では、建物だけでなく地盤も重要です。軟弱地盤では揺れが増幅されるため、事前の調査が欠かせません。

・地盤調査で分かること

地耐力（支える力）
土質（地盤の性質）
地下水位

・地盤改良が必要なケース

軟弱地盤
液状化の可能性
不同沈下のリスク

・主な地盤改良工法

表層改良
柱状改良
鋼管杭工法

地盤状況に応じて最適な工法を選ぶことが重要です。

■建物の構造と工法
・木造
在来軸組工法：柱・梁で構成
枠組壁工法（2×4）：面で支える構造

・鉄骨造
ブレース工法：筋交いで補強
ラーメン工法：柱と梁で構成

・鉄筋コンクリート（RC）造
壁式構造：壁で支える
ラーメン構造：柱と梁で支える

■柱や壁の配置
柱や壁の配置は耐震性に大きく影響します。
柱の間隔が適切で、耐力壁がバランスよく配置されていることが重要です。

間取りやデザインとのバランスを取りながら、専門家と相談して設計を行いましょう。

お住まい探しの参考になれば幸いです。
]]> 2026-08-31