町田本社営業部のブログ

「物件購入前にやるべき条件整理と優先順位付け」について

2026-11-13

「間取りは〇LDK以上がいい」「リビング階段は避けたい」「駅まで徒歩〇分以内が理想」など、住まい探しの希望条件はスラスラと出てくるものです。

ところが、実際に内見を始めると「どの物件も一長一短で決められない」「何を基準に選べばよいのかわからなくなった」と迷子になってしまう方は少なくありません。

これは実際に私の身内が体験した話です。

マンションや戸建ての購入を検討していると、「良い物件だと思うのに決めきれない」という場面によく出会います。条件整理をしたつもりでも、実際に物件を見ると気になる点が増え、判断がぶれてしまうこともあります。

しかし、その迷いの多くは、情報の整理方法や優先順位の付け方を見直すことで大きく減らすことができます。

■良い物件で迷う原因と不安の正体

マンションや一戸建ての購入を検討している方の多くが、「良い物件だとは思うものの決めきれない」という悩みを抱えています。

住宅は高額な買い物であり、今後の暮らしの基盤となるため、「失敗したくない」という気持ちが強くなります。将来の収入や家計、住宅ローン返済への不安なども重なり、「本当にこの物件で良いのだろうか」という迷いが生まれやすくなります。

また、近年はインターネットを中心に住まいに関する情報があふれています。比較する基準が明確でないまま情報収集を続けると、「もっと良い物件があるのではないか」という気持ちが強くなり、決断しにくくなります。

国土交通省の住生活総合調査でも、住まいに求める条件や価値観は世帯によって大きく異なることが示されています。自分たちなりの比較軸を持たないまま検討を進めることが、迷いを深める大きな要因の一つといえるでしょう。

さらに、「良い物件」という言葉には、世間一般の評価と自分たちにとっての最適な条件が混在しやすいという特徴があります。

広さや築年数、設備の新しさなど、多くの人が魅力と感じる条件はありますが、それが必ずしも自分たちの暮らしに合うとは限りません。

住生活基本計画でも、多様なライフスタイルに応じた住まい方の実現が重視されています。大切なのは「一般的に良い住宅」を探すことではなく、「自分たちに合った住宅」を見つけることです。

■物件購入前にやるべき条件整理と優先順位付け

まずは、マンションでも戸建てでも共通する希望条件を思いつく限り書き出してみましょう。

通勤・通学時間、買い物施設までの距離、間取り、広さ、予算、住宅ローン返済額などを紙やスマートフォンに整理して可視化することで、漠然としていた理想像が具体的な条件として見えてきます。

次に、その条件を「絶対条件」「優先条件」「妥協できる条件」の3つに分類します。

絶対条件には予算上限や通勤時間、安全性など、満たせなければ候補から外す項目を入れます。

優先条件には日当たりや収納量、駐車場の有無など、できれば叶えたい条件を入れます。

そして、設備のグレードや内装デザインなど後から変更しやすい部分は、妥協できる条件として整理すると判断しやすくなります。

さらに、家族構成や将来設計も考慮することが重要です。

現在の暮らしだけでなく、子育てや親との同居、高齢期の生活など、将来のライフステージの変化も見据えて条件を考えることで、長く快適に暮らせる住まいかどうかを判断しやすくなります。

詳しくはこちら

国土交通省住生活基本計画

■迷ったときに使える物件購入の判断フロー

内見前には「必ず確認する項目」を事前に整理しておきましょう。

日当たり、騒音、周辺環境、生活利便施設までの距離、建物の管理状況などをチェックリスト化しておくことで、感情に流されにくくなります。

内見後は、その結果を事前に決めた条件と照らし合わせながら振り返ることが大切です。

また、複数の物件で迷う場合は、頭の中だけで比較せず、一覧表を作って整理することをおすすめします。

同じ項目で比較すると、それぞれの強みや弱みが見えやすくなります。

時間をおいて見直すことで、その場の印象ではなく、本当に自分たちに合った住まいかどうかを判断しやすくなります。

一方で、どの物件も決め手に欠ける場合は、「今は見送る」という判断も選択肢の一つです。

何が足りないのか、何に不安を感じているのかを書き出し、次回の物件探しに活かすことで、より納得できる住まい選びにつながります。

■まとめ

良い物件で迷うときは、感覚だけで選ばず、条件整理と優先順位付けを行うことが大切です。

立地・間取り・予算などの絶対条件と、優先条件、妥協できる条件を整理することで、判断の軸が明確になります。

また、内見後の比較表の活用や、場合によっては「今は見送る」という選択も含めて検討することで、後悔の少ない住まい選びにつながります。

まずは家族で優先順位について話し合い、共通認識を持ったうえで内見に臨んでみてください。

エクレール乃木坂

2026-11-07

■所在：港区赤坂8-11-19

■建築：1979年7月

■構造：RC造6階建

■工事完成：2018年8月

■営業所：新宿営業センター

【2302320190】

けやき台団地 39号棟

2026-11-07

■所在：国分寺市西町4-1-39

■建築：1965年1月

■構造：RC造5階建

■工事完成：2018年9月

■営業所：新宿営業センター

【2303220190】

サンパーク石神井

2026-11-07

■所在：練馬区石神井町6-32-24

■建築：1981年1月

■構造：RC造3階建

■工事完成：2018年4月

■営業所：新宿営業センター

【2305220180】

パロス中野南台

2026-11-07

■所在：中野区南台5-26-12

■建築：1997年3月

■構造：RC造5階建

■工事完成：2018年12月

■営業所：新宿営業センター

【2300220190】

左近山団地 6街区17号棟

2026-11-07

■所在：横浜市旭区左近山1186-11

■建築：1969年11月

■構造：RC造5階建

■工事完成：2020年1月

■営業所：横浜営業所

【3702120200】

新座団地 2街区9号棟

2026-11-07

所在：新座市新座3-2-9

■建築：1970年9月

■構造：RC造5階建

■工事完成：2020年4月

■営業所：志木営業所

【5205520200】

「家の広さの目安」がそっくり姿を消した！？

2026-11-06

これから家を買う人、借りる人にとって見逃せないニュースがありました。

国土交通省が定める住宅政策の指針「住生活基本計画」が今年3月に改定され、長年あった「家の広さの目安」がそっくり姿を消したのです。

「広さの目安がなくなる」と聞くと漠然としていますが、要は「このくらいの広さがあれば快適に暮らせますよ」「最低でもこのくらいは確保しましょう」という、いわば国のお墨付き基準が撤廃されたということです。

これは単なる制度変更ではなく、今後どんな家が市場に増えていくのかを左右する大きな転換点といえます。

■そもそも「家の広さ」に関わる、「住生活基本計画」って何？

あまり聞き慣れない名前ですが、これは国が5年ごとに見直している、今後10年間の住宅政策の方向性を示す計画です。

道路や公共施設のように、国が直接「家」を作るわけではありませんが、補助金や税制、自治体の住宅政策の方針づけなど、間接的に私たちの住まい環境に影響を与えてきました。

■「家の広さ」に関わる、住生活基本計画の消えた2つの目安？！

今回なくなったのは、主に次の2つの基準です。誘導居住面積水準という、豊かな暮らしのために目指したい広さの目標。例えば都市部の4人家族であれば95平方メートル前後が一つの目安とされていました。

また、最低居住面積水準として、これだけは確保したい最低限の広さ。単身者であれば25平方メートルが下限の目安とされていました。

これらは戦後の住宅不足が解消し、量より質が重視されるようになった1970〜80年代に整備されたものです。

半世紀近くにわたり、住宅政策の「ものさし」として使われてきました。

■そもそも、「家の広さ」に関わる基準が、なぜ今、なくなったのか？！

制度の見直しに関わった東京大学の専門家によると、削除の背景には大きく2つの理由があるようです。

一つは、暮らし方が多様化する中で、国が画一的な基準を示すこと自体が時代に合わなくなってきたという考え方。

もう一つは、目安として掲げられてきた数字と、実際の住宅事情との間に大きなズレが生じていたことです。

実際、東京の感覚でいえば、4人家族向けの分譲マンションでも70平方メートル前後が現実的なラインで、100平方メートル近い物件はかなりの高額物件に限られてきています。

つまり「目標」として掲げられていた数字自体が、もはや一般の人にとって手の届かない理想になっていたわけです。

最低面積の撤廃についても、同じ専門家は「狭くても家賃が安いなら住みたいという人の選択肢を、国が一律の基準で狭めるべきではない」という立場を示しています。

住まいの広さは、最終的には民間の市場で需要と供給によって決まるべきだという考え方です。

■「家の広さ」に関わる最低面積の撤廃は業界側には戸惑いも？！

一方で、住宅情報サイトを運営する企業のシンクタンク責任者は、ライフスタイルの多様化そのものには理解を示しつつも、目安が突然なくなることには違和感があると指摘しています。

懸念されているのは、「一定の広さを確保する必要はもうない」という誤ったメッセージが市場に広がってしまうことです。

実際、同社が運営する住宅検索サイトでは、10平方メートルに満たないような極小物件への問い合わせも一定数あるといいます。

都心に住みたいという需要があるのは事実としても、使い勝手の悪い極端に狭い住宅が今後、中古市場に積み上がっていくリスクも指摘されています。

■「家の広さ」について、狭い家でも快適に暮らすための工夫！

これから限られた広さの住まいで暮らす人は、どんな工夫ができるのでしょうか。

住宅リノベーションを手がける企業の事業責任者への取材から見えてきたヒントを紹介します。

一つ目は「間仕切りを減らす」という事です。壁や仕切りを最小限にすることで、廊下などの「通路のためだけのスペース」を削減し、体感的な広さを確保する。

二つ目は「断熱性能を高める」という事です。

家全体の断熱性を上げることで、エアコン1台でも家中を快適な温度に保てるようになり、各部屋に個別の空調を用意する必要がなくなります。

三つ目は、「収納の形を見直す」という点です。

奥行きのある押し入れのような、デッドスペースが生まれやすい収納をやめ、壁面を活用した収納に切り替えるなどです。

四つ目は「子ども部屋は最小限に」するです。

個室は2〜3畳程度に抑え、勉強や交流はリビングで行うという考え方も広がりつつあるといいます。

子ども一人に広い個室を、という発想自体が見直されてきているようです。

50平方メートル程度あれば、3人家族でも工夫次第で十分豊かに暮らせるというのが、現場で住宅づくりに携わる立場からの実感のようです。

■家の広さ、これからの「標準」は40〜50平方メートルに？！

新しい計画では「最低面積」や「誘導目標」という言葉こそ消えましたが、単身世帯や2人世帯、未就学児のいる夫婦などを想定し、「40平方メートル程度を上回る住宅」を供給していくべきだという方向性は示されています。

これは新築だけでなく中古住宅の流通も視野に入れた考え方です。

家族構成やライフステージの変化に応じて住み替えを重ねながら、様々な世帯がそれぞれの広さの住まいを住み継いでいく、そうした社会を目指す方針だといえます。

■家を選ぶ人へ、押さえておきたいポイントについて

国の基準がなくなるということは、裏を返せば「広さの妥当性を自分自身で判断する必要が増える」ということでもあります。

これから住まい探しをする人は、次のような視点を持っておくと安心です。

極端に狭い物件は、将来の家族構成の変化や売却・賃貸時の汎用性も考慮して検討することです。

また、断熱性能や間取りの工夫次第で、数字以上の快適さを得られる場合もあると知っておく必要があります。

また、中古市場での資産価値も見据え、極小住宅の将来的な流通性についても情報収集することも大切です。

住宅価格の高騰が続く中、「広い家を持つ」ことが当たり前ではなくなりつつある時代です。

国の目安という後ろ盾がなくなった今だからこそ、一人ひとりが自分にとっての「ちょうどいい広さ」を見極める力が、これまで以上に求められているのかもしれません。

今後の参考にお役立てください。

住宅ローンについて

2026-11-02

住宅を取得する際、多くの人が頭を悩ませるのが「住宅ローン」です。

住宅ローンは、借入額や金利タイプ、返済期間など、さまざまな要素を考慮して選ぶ必要があります。

無理のない返済計画を立てるためには、自分や家族のライフプランに合った住宅ローンを選ぶことが大切です。

現在は各金融機関から多種多様な住宅ローン商品が提供されており、「どの住宅ローンが良いのか」「自分に合った住宅ローンはどれなのか」と迷う人も多いのではないでしょうか。

今回は、住宅ローン選びのポイントについてまとめてみました。

■住宅ローンを借りる前に何を確認する？

まず考えておきたいのは、取得する住宅の内容です。

具体的には、

・どのくらいの広さが必要か

・どのような設備を希望するか

・どこに購入・建築するか

といった点です。

住宅は広さや設備、立地によって価格が大きく変わります。

また、マンションの場合は住宅ローン返済に加えて管理費や修繕積立金が必要です。戸建住宅も将来的な修繕費を見込んでおかなければなりません。

住宅ローンの返済額だけでなく、住み続けるために必要な維持費も考慮しながら予算を決めることが大切です。

■自己資金をどのくらい用意できるか

一般的に、住宅ローンを組む際の自己資金は物件価格の20％程度が理想とされています。

例えば4,000万円の物件であれば、800万円程度の自己資金が目安です。

ただし、最近では「頭金0円」で利用できる住宅ローンもあります。

考え方としては、

・借入額を増やし、手元資金を残しておく

・自己資金を多く入れて借入額を減らす

という2つの方法があります。

どちらが良いかは、ご家庭の状況や将来設計によって異なります。家族でしっかり話し合って決めましょう。

■住宅ローン選びで押さえておきたいポイント

1. どのくらい借りられるかを確認する

借入可能額は金融機関の審査によって決まります。

一般的には、返済負担率（手取り収入に対する返済額の割合）を20〜25％以内に抑えるのが理想とされています。また、借入額は年収の5倍程度が一つの目安です。

多くの金融機関では住宅ローンシミュレーションを提供しています。年収や借入期間を入力するだけで借入可能額の目安を確認できますので、ぜひ活用してみましょう。

2. 住宅ローンの借入先を選ぶ

住宅ローンの主な借入先は次の3種類です。

銀行（民間金融機関）

都市銀行

・全国に支店があり相談しやすい

・審査基準が比較的厳しい傾向がある

地方銀行

・地域密着型で相談しやすい

・個別事情を考慮してもらえる場合がある

・金利はやや高めの傾向

ネット銀行

・金利が低め

・手続きがオンライン中心

・自分で情報収集できる人向き

財形住宅融資

住宅金融支援機構が提供する制度です。

利用には、

・財形貯蓄を1年以上継続

・財形残高50万円以上

などの条件があります。

融資手数料が無料なのが大きなメリットですが、金利は5年ごとに見直されます。

フラット35

フラット35 は全期間固定金利型の住宅ローンです。

借入から完済まで返済額が変わらないため、将来の家計管理がしやすいのが特徴です。

3. 金利タイプを選ぶ

変動金利

・固定金利より金利が低い

・一般的に半年ごとに金利見直し

固定金利

・金利は高め

・一定期間または全期間金利が変わらない

将来の金利上昇リスクをどう考えるかが選択のポイントです。

4. 団体信用生命保険（団信）を確認する

団信とは、住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残った住宅ローンを保険金で返済する制度です。

20代での住宅購入が増えています

2026-10-30

「家は早く買ったほうが得」。そのような空気が、いま20代の間に広がっているようです。

実際、データを見ても20代の持ち家率は過去最高を更新しました。

しかし、その裏では「超長期ローン」や「ペアローン」といった、将来に大きな負担を残しかねない借り方が増えていることも分かってきました。

今回は、20代の住宅購入ブームの実態と、そこに潜むリスクをわかりやすく整理します。

■マイホーム購入、20代の持ち家率が過去最高になっている？！

総務省が行っている家計に関する調査によると、2025年、世帯主が29歳以下である「2人以上の世帯」の持ち家率は40.7%となり、2000年以降で最も高い水準となりました。

前の年と比べて1ポイント上昇しており、2000年当時と比べるとおよそ2倍の水準です。

数字だけ見ると、30代（68.7%）や40代（78.9%）のほうがまだ高いのですが、注目すべきはその「勢い」です。

30代・40代では持ち家率が前年より下がっているのに対し、20代だけが上昇を続けています。

これは、住宅価格が上がり続けるなかで「今のうちに買っておかないと、将来もっと手が届かなくなる」という焦りに近い心理が、若い世代に広がっていることの表れだと専門家は指摘します。

ある調査会社の研究員は、家計調査の対象となる20代以下の「2人以上世帯」は、すでに結婚していて、かつ比較的安定した収入のある層が中心だと説明しています。

つまり、もともと住宅購入に積極的になりやすい層だという見方です。

一方で、単身者も含めた別の統計では、20代の持ち家率はここ数年、横ばいから緩やかな下落傾向にあり、結婚している人とそうでない人との差が広がっている可能性も指摘されています。

■なぜ今、マイホーム購入をする20代が動いているのか？

背景には大きく2つの要因があるようです。

1つ目は、住宅ローン比較サービスを運営する企業の担当者が指摘するように、「早く買わないとマイホームを持てなくなるかもしれない」という一種の不安感です。

住宅価格の高騰が続いているため、購入を先延ばしにするほど不利になるという心理が働いているとみられます。

2つ目は、若い世代の所得環境の変化です。

シンクタンクのエコノミストは、最近の20代は「お金を使わない世代」というイメージとは裏腹に、賃上げの恩恵を受けやすく、共働きも一般的になっていると分析します。

実際、厚生労働省の賃金統計でも、20代の年収の伸び率は30代・40代・50代を上回って推移しているというデータがあります。

早めに家を買うことが、むしろ合理的な選択になりつつあるという見方です。

■現在のマイホーム購入は「ペアローン」と「超長期ローン」？！

20代の住宅購入を後押ししているのが、住宅ローンの新しい形です。

共働き世帯が増えたことで、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを組む「ペアローン」や、夫婦が連帯して返済責任を負う「連帯債務」を利用するケースが広がっています。

これらを使うと、1人の収入だけで審査を受けるよりも借入可能額を増やしやすくなります。

さらに、返済期間そのものも長くなっています。

これまで主流だった35年返済に加えて、最長50年という超長期の住宅ローンを扱う金融機関も増加中です。

住宅金融支援機構の調査では、2025年6月時点で回答した金融機関のうち57.5%が、変動金利型で最長50年の商品を用意していると回答しており、この割合はわずか1年で約24ポイントも上昇しました。

また別の調査では、東京都内で住宅購入を検討している20代のうち、「ペアローン・連帯債務」と「35年を超える超長期返済」を組み合わせたいと考える人の割合が、2026年3月時点で同世代全体の約23%に達し、前年からほぼ倍増したことも分かっています。

返済期間を延ばすメリットは、月々の負担を抑えられる点です。

たとえば1億円を金利年1%で借りた場合、35年返済なら毎月の返済額はおよそ28万円ですが、50年返済にするとおよそ21万円まで下がります。

総支払額（利息込み）は増えるものの、目先の家計負担を軽くできることが、若い世代にとって魅力的に映っているようです。

■借金は増加傾向、マイホーム購入による家計の危うさ？！

便利に見えるこれらの仕組みですが、専門家は手放しでは喜べないと警鐘を鳴らします。

家計調査によると、29歳以下の世帯が抱える住宅・土地関連の負債は、季節要因を調整した直近のデータで見ても、比較可能な期間のなかで最も高い水準まで膨らんでいます。

■マイホーム購入、リスクとして指摘されるポイントは主に3つです。

収入の不安定さ:賃上げが進んでいるとはいえ、20代の年収は上の世代に比べると絶対額では低いことが多く、共働きであっても収入が不安定になりやすい時期です。

出産・育児による減収:20代で住宅を購入した夫婦は、その後に出産・育児の時期を迎える可能性が高く、夫婦2人分の収入を前提に組んだローンが、片方の収入減によって急に重荷になるケースも少なくありません。

オーバーローンのリスク:超長期ローンは返済初期に元本がなかなか減らない特徴があります。

万が一、収入減などで住宅を手放すことになった場合、売却額よりもローン残高のほうが大きい「オーバーローン」状態に陥る恐れもあります。

実際、2026年に入り、東京都心の中古マンション価格が前の月より下落する月も出てきており、値上がりを前提とした計画には不透明さも出始めています。

シンクタンクのエコノミストは、最終的に売却益が出る可能性はあるとしても、借入額が大きく返済期間も長いと、家計のお金の流れが常にギリギリの状態になり、日々の生活満足度がかえって下がってしまう懸念もあると指摘しています。

■マイホーム購入は焦らず、将来を見据えた判断をするべき！

20代での住宅購入には、「資産形成を早く始められる」「住宅価格の上昇前に手を打てる」といったメリットがある一方、長期にわたって家計を圧迫するリスクも伴います。

専門家は、自分たちの収入の見通しやライフプランに照らして、購入する住宅の価格や借入額が本当に妥当なのかを冷静に検証することが欠かせないと話します。

20代はまだ転職・出産・働き方の変化など、今後のライフスタイルが大きく変わる可能性を秘めた時期でもあります。

そうした変化も視野に入れたうえで、住宅購入や借入の計画を立てることが大切です。

今後の参考にお役立てください。