今回は住宅購入時に検討したい耐震性についてご説明します。
■中古住宅検討時に気にする点は3つ
まず以下の3点が中古住宅検討時に気にしておかなければならない点です。
1：木造戸建てで旧耐震を選択する場合は耐震改修工事を必ず行う
2：木造戸建てで2000年5月以前の物件を選択する場合は耐震診断を行う
3：木造以外の戸建てやマンションを選択する場合は旧耐震を避ける
ここで言う旧耐震とは1981年5月以前の建物を指します。
1981年6月に建築基準法が大きく改正され、国がそれ以前の建物を既存不適格住宅と位置付けているためです。
なので、1ですが、耐震改修工事が現実的な費用で実施できる（とは言え旧耐震は高額になります）木造戸建てで旧耐震を選択する場合は、耐震改修を前提にしなければなりません。
続いて2ですが、建築基準法は改正を繰り返しており、耐震性に関する規定も大きな地震被害が発生すると改正されています。
2000年6月に阪神淡路大震災の教訓を踏まえて耐震性に関する規定が改正されていますので、新耐震物件であっても2000年5月以前の木造戸建てを選択する場合は、耐震診断を実施し、必要に応じて耐震改修工事を行う必要があります。
最後に3ですが、これは耐震改修工事が現実的な費用で実施できるかという判断になります。
木造以外の戸建て住宅でも耐震改修工事を実施することは可能なのですが、耐震診断方法も改修方法も一般的ではないため、非常に高額になります。
また、マンションの耐震性は共用部の問題なので、区分所有者の一存で耐震改修工事どころか耐震診断すら実施できません。
以上が住宅購入時に検討する耐震性の基本的な内容になります。
■住宅の耐震性以外の懸念事項を整理する
地震被害となると、真っ先に浮かぶのが「地盤の善し悪し」です。
確かに悪い地盤だと良く揺れますので、建物は倒壊しやすいです。
この地盤の善し悪しは耐震診断や改修設計（新築時の設計基準）で考慮されているため、耐震診断の結果が基準以上であればひと先ず心配しなくて良いという判断です。
もちろんハザードマップで揺れやすいとされる地域は避けた方が無難ですし、切り土・盛り土の問題を抱える山を切り崩して造成された宅地、擁壁のある宅地なども避けた方が無難と言えます。
次に液状化です。
詳細は長くなるので省きますが、液状化も含めて地盤の善し悪しを判断されるものの、住宅の直下で液状化が発生した場合は、建物の耐震性と言う問題ではないので、液状化が懸念されるエリアは避けた方が良いです。
ただ、埼玉県の南部など広い範囲で液状化が懸念される地域もありますので、気にし過ぎると選択肢が狭くなる恐れがあります。
地震と切っても切れない関係にあるのが津波被害です。
津波想定エリアを避けるのが一番ですが、どうしてもそのエリアで検討しなければならない場合は、地震で家屋が倒壊してしまい、身動きが取れない状況で津波がやってくるのが最悪の状況になりますので、最低限地震で倒壊しない建物が必要となります。
以上のように活断層、液状化、津波被害などが懸念されるエリアを選ばなければならない時は、より高いレベルの耐震性を意識した方が良いという判断になります。
ちなみに木造住宅の耐震性でいうと、耐震診断の結果は数値化され、1.0が基準値となります。（1.0を上回れば基準をクリア）
1.0が上限ではないので、1.25、1.5とより高い数値が出ればそれだけ耐震性が高いと判断できます。
また、住宅性能表示制度における耐震等級も似たような考え方で、耐震等級1が耐震診断結果における1.0相当、耐震等級2が1.25、耐震等級3が1.5相当と言われます。
より高いレベルの耐震性というのは、1.0で満足するのではなく、1.5を目指すという判断になります。
その２に続きます。
