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相続対策にメリット大!注目あつまる「不動産小口化商品」の基本

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今や年間1000億円の市場規模と言われる不動産小口化商品。人気の背景には、不動産小口化商品と相続対策との相性の良さがあります。特徴と活用方法を確認しましょう。

■借り入れなしで不動産投資が可能


不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法のもとに運営される事業者が、特定の不動産を小口化して販売し、出資者に投資額に応じた賃料収入や売却益を分配する仕組みの商品です。例えば、1億円の投資用マンションが100口に小口化された商品なら、大きな借り入れをせずとも1億円÷100=100万円から投資に参加して、購入した口数に応じた配当を得ることができます。
REIT(不動産投資信託)も似た仕組みながら、不動産小口化商品には①自分好みの物件に投資できる、②不動産所有と同等の扱いを受けられる(任意組合型の場合)という、REITにはない大きな特徴があります。そしてこの特徴こそが、相続対策との相性の良さを生み出すのです。

■ 相続対策目的なら「任意組合型」商品を


注意点は、すべての商品が相続対策に有効というわけではないことです。市場に流通する多くの不動産小口化商品は「任意組合型」と「匿名組合型」に分かれ、主に相続対策に用いられるのは「任意組合型」の商品です。

●任意組合型…出資者が事業者と任意組合を組成して、共同事業者の1人となる形式。出資者は不動産を取得した組合の一員となることから、税務上、購入した持ち分は一般的な不動産を購入した場合と同じように扱われ、受け取った配当は「不動産所得」として計上する。1口100万円以上10年以上の長期運用を前提とした商品が多い。

●匿名組合型・・・事業主体は事業者に任せ、出資者は口数分の金銭の出資のみをする形式。不動産は事業者が所有しており、事業者から受け取った配当は「雑所得」として計上する。1口数万円から数か月単位の短期運用を前提とした商品が多い。

■ 現物不動產所有と同等の節税メリット


任意組合型の商品が相続対策に用いられる最大の理由は、購入した商品が前述の通り「一般的な不動産を購入した場合と同じように扱われる」という点にあります。つまり、任意組合型の商品は、一見すると金融商品のようでも、相続税は不動産と同様の相続税評価額で計算され、一般的なアパートのような貸家建付地としての評価減、場合によっては小規模宅地等の特例も適用できるのです。
また、価値が落ちにくいと思う立地・条件の不動産を、自ら選んで投資できる点もメリットです。新たに何千万円も借り入れをしなくても、手元の現金の範囲内で価格下落リスクの低い財産を入手でき、かつ、現物不動産並みの財産圧縮を叶えられる小口化商品の購入は、現金をそのままの形で遺したくない方にとってまさにうってつけの相続対策といえるでしょう。

■小口化ゆえ分割・納税しやすいのもポイント


ちなみに、不動産小口化商品は“小口化されている"がゆえに、節税だけでなく遺産分割対策・納税対策にも役立ちます。一棟アパートなどの不動産と違って公平な分割がしやすいことはもちろん、少額ゆえに生前贈与もしやすく、持ち分の一部を売却することによって納税資金を確保することも可能となります。
しかし、多くのメリットを少額から享受できるからこそ注意も必要です。特に最近は、市場の急拡大に伴って悪質な商品・事業者も増えているといわれ、中には、高利回りを謳って出資者を募る自転車操業状態の事業者がいるという噂も…。小口化商品の購入は、歴とした投資でありリスクを伴います。購入の際は開示情報を確認し、信頼できる事業者の商品を選ぶよう心がけましょう。

(この記事はLIVING Plus!2024年2月号に掲載されました)

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