例えば相続などにより不動産を取得した場合、複数の相続人で不動産を共有していることもあるかと思います。不動産については、お金や動産と違い、簡単に分割することができません。
■不動産の共有はトラブルの元
不動産の「共有持分」とは、1つの不動産を複数で共有する場合のそれぞれの共有者の所有権の割合のことです。ここでいう共有持分とは、権利上のものであって、物理的なものではありません。
不動産の売却は「変更(処分)行為」にあたり、共有者全員の合意が必要です。そのため、勝手に売ることができなかったり、話し合いで解決せず共有の状況の中さらに相続が発生すると、相続人の人数に応じて共有者が増加し、さらに権利関係が複雑化してしまったり、賃貸に出す場合、賃借人との契約を自由に変更できなかったりと共有者が兄弟であってもトラブルになることが少なくありません。共有持分は可能な限り避けたほうがよいでしょう。
そこで今回は不動産を分割する方法のご紹介です。
分割方法１.「換価分割」
もし不動産を保有することに拘りがない場合には、その不動産を売却し、売却により得た金額を持分に応じて分割します。これが「換価分割」と呼ばれる手法です。
投資用で保有している不動産や、空き家・空地になっている不動産、保有し続ける意向がない場合などには、この方法が選択できます。分割や手続きがスムーズですので、おすすめの方法です。
分割方法その２「現物分割」
続いて、実際に土地を分けてしまう「現物分割」です。第三者に売却する必要がないため、継続的に保有したい場合には候補となる方法です。ただし、土地の場合、ある程度面積があり分割しても資産価値が残せるような場合でなければ、分割する意味がありません。
また、分割する際には、土地の測量や、隣地の所有者との境界の確認などが必要になり、手続きに係る時間や手間、コストなどにも配慮が必要です。この「現物分割」が無事にできれば、それぞれの土地を単独で保有する、という状況ができあがりますので、管理・維持・処分の権限を明確にすることができます。
分割方法その３「代償分割」
最後は、共有者の一人が不動産を所有することとし、持分を失う共有者に対して代償金を支払う、という方法です。手続き的には一番スムーズな方法になるかもしれませんが、代償金を支払わないといけない、という点がネックとなります。共有者に代償金を支払うだけの資産的な余力が必要となります。
場合によっては、金融機関からの資金調達という方法もあるかもしれませんが、一般的な住宅ローンは使えませんので、利息が高いローンになってしまったり、そもそも取り扱える金融機関が限られてしまうかと思います。
分割方法その４「持分売却」
上記３つの方法は、共有者間での話し合いを行い全員で解消方法を模索するものでしたが、共有者間の関係に問題がある場合などは、単独で自己持分のみを売却してしまう、という手段もあります。こうした持分のみの買い取ってくれる業者も存在します。
ただ、持分売却の場合には、一般的な流通価格より下がってしまうことが想定されます。それでも、簡単に共有状態から離脱することができるので、単に共有状態を抜け出して結論を出したい、といった場合には有効な方法です。
今回、共有状態解消へのいくつかの方法をご紹介しましたが、ただこうした解決方法を取れる前提として、「その不動産に資産価値がある」ということが欠かせません。資産価値のない不動産の場合には、第三者や持分買取業者への売却もできませんし、共有者の間でも費用をかけようという考えにはなりません。
結果として、共有状態のまま放置される、という事態が発生してしまいます。不動産は保有しているだけでも「固定資産税」などのコストがかかりますし、不動産の「所有者責任」という潜在的なリスクも負っていることになります。
まずは、不動産を取得する予定がある場合については資産価値のチェックをきちんと見極める意識を持つこと、そして保有している不動産がすでにある場合には、その資産価値を確かめ、維持管理又は処分の方法についても道筋を決めることが重要です。
