■道路接道を理解する
再建築不可物件を避けるための「接道義務」とは？
接道義務とは、万が一の火災や急病の際に、消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに進入できる経路を確保するためのルールです。
これは、あなたやご家族、そして地域全体の安全を守るため、建築基準法で定められた絶対的な条件です。
・接道義務
建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。
この条件を満たさない土地は、たとえ現在建物が建っていてリノベーションが可能であっても、火災や地震で倒壊した場合に『二度と建て替えができない「再建築不可物件」』となります。
その結果、資産価値が限りなくゼロに近づくという重大なリスクを抱えることになります。
中古戸建てを購入する際は、その土地が「建築基準法上の道路に適切に接しているか」を、不動産会社に必ず確認しましょう。
■ 地盤がしっかりしているか
新築住宅では、建築前にスウェーデン式サウンディング試験などの地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事を実施するのが一般的です。
一方で中古住宅の場合、土地の成り立ちを自ら確認することが重要になります。
注意したい土地の履歴
・田んぼ・沼地・河川だった土地
水分を多く含む軟弱な粘土層や腐植土が堆積している可能性が高く、地盤が弱い傾向があります。
・盛土造成地
谷や窪地を埋めて造成した土地で、締め固めが不十分な場合、地震時に崩れたり不同沈下を起こすリスクがあります。
これらは、国土地理院の過去の航空写真や、自治体の古地図などで確認できます。
また、「〇〇沼」「△△沢」「□□窪」など、地名に水や地形を表す漢字が含まれている場合も、重要なヒントとなります。
現地で確認すべき地盤リスクのサイン
・近隣の擁壁やブロック塀の亀裂・傾き
・電柱の傾きや道路のうねり
・建物の傾きや基礎のひび割れ
床にビー玉を置いて転がるか、スマートフォンの水平器アプリを使うだけでも、不同沈下の兆候を確認できます。
基礎に『幅0.5mm以上のひび割れ（ヘアークラックを除く）』がある場合は、専門家による調査が必要です。
■ 災害に強い土地を選ぶ
ハザードマップで災害リスクを確認する
ハザードマップとは、自然災害による被害軽減を目的として、被災想定区域や避難施設などを示した地図です。
国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、全国の災害リスクを重ね合わせて確認できます。
最低限、以下の項目は必ず確認しましょう。
・洪水ハザードマップ
・内水ハザードマップ
・土砂災害ハザードマップ
・地震ハザードマップ（揺れやすさ・液状化）
色が塗られているからといって、必ずしも「買ってはいけない土地」というわけではありません。
しかし、そのリスクを理解した上で、
・基礎を高くする
・水災補償を手厚くする
などの対策を講じることが重要です。
後半に続きます。
