中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。
増築とは建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。
私も母親の実家が数回の増築工事を行っていますが、建築当時の写真と見比べても形状の変化がよくわかります。
増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いのです。
相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築の事実を知らなかったり、
増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。
当事者や関係者でもない限り知らなくてもおかしくはないと思いますが
登記上の面積や登記されている図面と現物の形状に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。
また、増築ではなく減築している（建物の一部を取り壊している）こともあります。
増築部分などの未登記があるときの注意点
増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。
売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、
そのときにいつまでに登記を行うかの実施期限も明確にしておくことをおすすめします。
この登記の実施期限ですが、一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。
そもそも登記を忘れた当事者の責任で行うことが筋ってものでしょう
未登記がある場合に、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。
ほんと、よく見ていますね
住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として付けられることが大半です。
この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、
全て登記することを住宅ローン融資の条件として付けることもあります。
昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、ローンを受けて不動産を購入する場合は、
この未登記部分を売主側の費用負担と責任においてに登記してもらうのを前提で検討されることをお勧めします。
このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は話がややこしくなります。
増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、
そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう！
銀行も危ない橋は渡りたくないと思います。
数年前に担保価値の低いシェアハウスにガンガン融資を行って、シェアハウス関連融資の貸倒引当金を約48億円も計上した銀行がいましたね。
どこの銀行とは明かしませんけども、今日も駿河湾の海産物は美味しいですね。
その計上した計上した引当金すらも「何を根拠に算出したのか不明」評価される始末ですが。
第三者委員会の報告通り、内部は杜撰なのでしょうね…
話が脱線してしまいましたが、未登記には気をつけましょう！
相続の登記漏れや滅失登記もお忘れなく！
滅失登記漏れによる(自称)怪談話→【建物も化けて出てくる…のでしょうか？】
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