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住宅選びと購入時の注意点~人口減少社会問題での視点~

カテゴリ:朝日リビング:ニュース☆
日本は人口減少社会です。厚生労働省の発表によると2022年の出生数は7年連続で減少の77万747人となり、初めて80万人台を割り込みました。報道でも政府が提唱する異次元の少子化対策が話題になっています。
人口が減るということはこれまでの社会を維持できなくなることであり、また、日本は極端な高齢社会でもあるため、様々な社会問題が顕在化しつつあります。
今回は、これからの住宅購入では自己満足ではなく、将来売ることを想定したの目線が必要だということをご説明いたします。


人口減少が引き起こす社会問題が顕在化しつつあります

先日文春オンラインで面白い記事を見つけました。読みやすい文章なのでお勧めです。

ついに銀行も支店撤退…「人口が減り過ぎて競争が成立しない」地方経済の問題について
https://bunshun.jp/articles/-/63789

日本郵便とヤマト運輸の協業に関するニュースを皮切りに、人口減少が引き起こす社会問題の例がわかりやすく紹介されています。

人口減少問題には特効薬がありません。
政府は今が少子化対策の最後のチャンスであるとして政策を打ち出していますが、一朝一夕にいかないのはご存じの通りです。
ご紹介した記事に「人口減少の撤退戦」という表現がありましたが、まさにその通りで、若い世代が都市部から地方へ移住したところで問題解決が図れる時期はとっくに過ぎてしまっているのです。

戦力の分散は具策と言われますので、労働力という力を散りばめるのではなく集約することが求められていて、売上や利益という目に見える形で実感しやすい企業が適切に対処した結果が、地方がますます過疎化している状況に繋がっていると言えます。


人口減家余り時代の住宅購入

人口が減るということは家が余ります。
かつて日本は新築偏重の時代があり、長年住み続けて役目を終えた家は解体され単なる土地として取引され、新しい家が新築されるというサイクルが主でした。
住宅性能の向上や建築・リフォーム技術の向上から、適切にメンテナンスすれば長く住み続けられるようになり、今や中古住宅購入は、決してお金がないからという消極的な選択ではなく、資産価値の目減りを防ぐ賢い選択肢として、普通に検討される状況に至りました。
購入した家に一生住み続けるというよりも、子育てなどの役割が終われば将来的に売却して、住み替えをすることを想定される方が多いのではないでしょうか。
しかし、人口減少社会では、将来売却しなければならなくなった時には、今より住宅購入が必要な人が減っているということになるので、その住宅を選択する理由が、今よりずっとシビアに問われることとなります。
単に自己満足を追及するのではなく、他人が見たらどう思うのか?という視点が非常に大切です。


買い手も借り手もいない負動産

古い家は解体して新築する、そんなサイクルが一般的だったころ、甘い見通しで購入した住宅は「二束三文」になるとよく言われました。
建物の価値を無視して、土地の値段だけでの取引になるので、豪華な新築を建てた方やバブル期で不動産価格が高騰した時期に購入した方から見ると、土地だけの取引になると雀の涙にしか思えなかったのでしょう。
これから今の不動産市場は違います。家を買う人が減り続け、家が余り続ける時代です。
不人気物件はどれだけ待っても買いたい人はもちろん借りたい人すら見つからず、二束三文どころか捨てることすら難しい「負動産」となります。
「いらないなら行政に引き取ってもらえればいい」と安易に考える方が多いのですが、利用者がいない土地や建物は所有しているだけでも費用がかかるので、何でもかんでも国や行政に押し付けるというのは間違った判断です。
これから住宅購入をする方が最も気を付けないといけないのが、将来「負動産」になる物件を買わない、ということです。


自己都合を追及するがあまり誤った判断も…

都市部のマンション価格が高騰しており、旧耐震マンションや郊外の古民家を「お得に」購入しよう、と煽る記事も多く見られます。
不動産の価格は様々な要因で決定されますが、その中の一つに不動産の利用価値の評価があります。
わかりやすく表現すると、欲しい人が多い物件は、例え旧耐震マンションであっても、それほど安いという訳ではなく、新築時にどれだけ豪華に作った家でも、欲しい人がいなければ、高額な建築費を販売価格に反映することはできません。

しかし住宅検討時にすべての情報が得られるわけではないので、どうしても自分に都合の良い情報を拾ってしまいがちです。
特に陥りやすいのが「この街ではこれが普通」という誤った判断です。
例えば、地方でよく言われるのが「この辺りは車社会だから駅から離れても普通だ」という判断です。
この判断が大きな間違いであることは、バスの廃線やタクシードライバー不足、高齢者の車の事故の問題などから明らかです。
いつまでも車を運転し続けることができない以上、公共交通機関に頼らざるを得ないのですが、公共交通機関は利用者が少ないと維持できません。
昨今の社会問題を見ると、ますます車がないと生活できないところには住んではいけない、というのがご理解いただけると思います。
都会と違って駅がそんなに多くないからといって車社会を受け入れるのではなく、鉄道網がそれほど発達していないエリアほど、最寄り駅からの距離が物件選びで重要となるのです。

具体的な例を挙げてみます。

〇地方は都会と違って土地が安いから広めの家を建てる
広さが確保できるのは地方のメリットなので、それほど悪い判断ではありません。何もないところにぽつんと狭小3階建てを建てる必要はありません。(過疎地の狭小3階建ては、希少性はあるかもしれませんが、売りにくい家であることは間違いありません)

△地方は都会と違って土地が安いから建築に費用をかけても良い
土地の価格はエリアで差がありますが、建築費用は多少の地域差はあるものの大きな違いはありません。
土地以外の要素は売る時に価格に反映されにくいので、建築費用をかければかけるほど、「贅沢をする」という判断になります。
旧耐震マンションだからリノベーションに費用をかけても良い、土地が安いから新築が良い、なども同様の判断です。
間違っても豪華に建てた方が高く売れるとは思わない方が良いです。

×新築を建てたいから駅から離れた安い土地を買う
先ほどの例と似たように見えますが、目的が違っていて、最も行いたくない判断です。しかしこういう選択をする人は少なくありません。
地元で名のあるビルダーの家に住みたい。でも他の業者と比べて施工費が高い。どうしてもそのビルダーの家が欲しいので、安い土地を選択する、という判断です。
こういった買い方をすると、売らなければならなくなった時に現金化できず、苦労してしまう典型的な例です。
おしゃれなリノベーションをしたいから旧耐震マンションを選ぶというのも同様の判断です。

自分にとって100点満点ではなく、自分も60点他人も60点を目指す
将来「負動産」とならない家を選ぶといっても難しいと思えるかもしれません。
せっかくなので判断の目安をご説明します。

〇最寄駅からの距離を軽視しない
少し前までは車社会の地方では一概に最寄り駅だけではない、と主張する声も多かったのですが、先に説明した通り、車に乗れなくなる時期が来ることを考えると、やはり鉄道の駅を基準にするのが良いです。
迷ったらなるべく駅に近い物件を選択する、起点となる駅もなるべく土地の中心部に近づく方向で検討する、ということを意識するだけで結果が違ってきます。

〇「旧耐震=安い」は間違い
見た目の販売価格に惑わされてはいけません。
築年数が古い物件はメンテナンスにかかるコストが高く、建て替えた方が合理的という場合も多くあります。
戸建てはお金をかければなんとでもできますが、マンションはそう簡単にはいきません。
共有物であることの問題を凝縮したような旧耐震マンションをあえて選択するというのは、一般の消費者向けではない、難しい選択です。

〇「コンビニが遠い」は危険信号
人口減少の影響は商業施設の動向を見ると簡単に判断できます。
今の生活で享受できる便利なサービスは、民間企業によるものなので、当然ながら利益が出なくなったら企業は撤退します。
その地域で期待できるマーケットサイズが小さくなれば、民間企業は維持できなくなるので、あっさり撤退します。
大手企業が運営するショッピングモールであっても、期待できる成果が得られなくなったら撤退するしかありません。
スーパーマーケットも、病院も、銀行も、宅配業者も、路線バスも、タクシーも、人口減少に伴って撤退を余儀なくされます。
目安となるのがコンビニです。エリアの人口動態を重視していることもありますが、多様なサービスを提供するハブとしての機能を持ち始めているためです。※ATMや公共料金の支払い、宅配便サービスなどがすでに運営されていますね。
コンビニがないエリアは、企業側の支店から「人がいないもしくは減り続ける」と判断されたエリアとなり、コンビニが遠い家をあえて選択する人がどんどん少なくなっていきます。
検討している物件をgoogleMAPで眺めて、付近の商業施設を調べると、大丈夫なエリアかどうかの目安にすることができます。
余談ですが、山梨県が6月10日に人口減少危機突破宣言を発表しましたが、その時のニュースのコメントで、山梨東部は東京へのアクセスが良いはずなのに…という意見に対して、「病院へ行くのに八王子まで出なければならない、買い物が不便なので、週1回でまとめ買いしている」という現地の方の返答があって、人口減少の社会問題が顕在化していると実感しました。

安易な判断で住宅購入をしてしまうと、本来は回避できたはずの、そのエリアが抱える人口問題に巻き込まれることになります。
これから発生するのはインフラの維持管理の問題で、不便な街にはますます人が集まらなくなると予想されます。
「将来売る時に若い人に選んでもらえるか?」はこれからの住宅購入に欠かせない重要な判断要素なので、十分に検討するようにしてください。
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